Le pavillonnaire urbain : les cités-jardins de demain ?

Remodeler de fond en comble des maisons anciennes situées en ville : c’est le projet de ces familles des classes moyennes qui acquièrent des pavillons construits dans les années 1950 à 1970 dans des zones urbaines, entre ville dense et périphérie.
Viviane Hamon, ethnologue, et Lionel Rougé, géographe, accompagnés d’Hortense Soichet, photographe, en ont rencontré treize, à Soupetard, Colomiers et Hellio-Bily, des quartiers péricentraux de Toulouse et de Saint-Brieuc. Les habitants y ont réalisé des travaux importants de rénovation de maisons achetées il y a moins de dix ans, « dans leur jus ». Les chercheurs ont écouté leurs histoires, observé les transformations dont ils ont été les acteurs et tenté de comprendre leurs choix. À partir d’une recherche interdisciplinaire, menée en partenariat avec l’Ademe, nous proposons ici des regards complémentaires : l’oeil de la photographe puis un entretien croisé entre l’ethnologue et le géographe.

« C’était moche, vraiment moche », vous a-t-on dit. Ces maisons ne correspondent plus aux modes de vie contemporains et sont des passoires énergétiques car construites avant la première réglementation thermique de 1975 : qu’est-ce qui a pu pousser ces ménages à les acheter ?

Lionel Rougé : D’abord, ils les connaissent, ils passent souvent devant, car ce parc est très présent dans l’environnement urbain : il représente rappelons-le plus de 20 % du parc individuel français actuel. Les ménages que nous avons enquêtés sont urbains ou suburbains, ils ont donc un usage de ces espaces, ils savent où ils sont : entre ville dense et ville périphérique ou émergente, entre
ville et campagne. Ce sentiment du déjà-connu est aussi familial : c’est le parc dans lequel vivaient des grands-parents et où l’on a passé des moments joyeux dans le jardin pendant son enfance. Cela ne veut pas dire qu’ils rêvent depuis longtemps d’y vivre. Mais quand ils envisagent une maison individuelle, ce parc-là devient désirable. C’était moins le cas jusqu’à présent, sûrement parce que ces maisons étaient trop « moches », mais aussi parce qu’elles n’étaient pas libres. Ce parc arrive aujourd’hui de manière assez massive sur le marché de l’immobilier, dans le cadre d’un renouvellement générationnel prévisible : la première (parfois la seconde) génération d’occupants cède la place à de nouveaux acquéreurs. On se promène dans le quartier, on voit une maison à vendre et on imagine un achat et surtout, assez vite, sa transformation.

Viviane Hamon : C’est un achat de raison. Ce n’est pas la maison de leurs rêves, mais c’est une maison qu’ils peuvent s’acheter, du fait d’un bon rapport qualité-prix au sens large : localisation, surface et potentiel d’extension de surface. Nous avons rarement entendu parler d’un achat coup de coeur. Il ne se fait pas les yeux fermés : les ménages en perçoivent le potentiel, au-delà de l’aspect dans lequel ils l’achètent : des papiers peints datés, de la moquette, des lambris, et le mobilier vieillot qui va avec, car ils visitent souvent avant que les héritiers n’aient eu le temps de les évacuer.

Comment arrivent-ils à percevoir ce potentiel au-delà de l’esthétique ?

VH : Ils ont des prédispositions, liées à leur expérience antérieure. En tant que locataires, ils ont bricolé dans leur logement précédent. En tant que propriétaires, ils ont déjà retapé ou aménagé leur habitation. Dans leur histoire familiale, ils ont côtoyé des habitants qui l’ont fait et qui ont sollicité leur coup de main, etc. Cela leur a donné un regard technique et esthétique qui permet de dépasser le réflexe de recul que ces maisons peuvent provoquer et de ne pas avoir peur de faire (ou faire faire) des travaux. Ils sont entourés de quelques personnes pouvant les accompagner : un ami architecte, une coopérative militante, des collègues, amis et parents…

LR : Ce sont de bonnes maisons, bien construites, bien conçues, mais obsolètes. C’est un achat pionnier pour certains : ils sentent le potentiel de ces quartiers qui entrent par la suite dans une dynamique de gentrification, au regard de leur accessibilité piétonne ou cycliste, de l’offre de transports en commun, de leur proximité avec leur travail, leurs activités, les établissements scolaires, etc.
C‘est aussi un achat militant eu égard à l’étalement urbain : il évite d’aller s’installer loin du centre, à la campagne, là où le marché aurait tendance à les porter.

VH : … Dans ce périurbain où ils ne pourraient pas garantir l’autonomie de leurs enfants, qu’il faudrait accompagner en voiture dans leurs activités périscolaires ou chez leurs camarades.

LR : C’est un des moteurs du désir de rester en ville : ne pas devenir dépendants de l’automobile. Ce pavillonnaire très urbain, situé dans les secteurs péricentraux des coeurs de ville, desservi par les transports en commun, semble en effet avoir un fort potentiel de sobriété en termes de déplacements. Cela nous pousse à penser que c’est la localisation qui a déterminé l’achat de la maison : son
potentiel géographique.

La maison, en elle-même, n’a pas de potentiel ?

VH : Si, énormément. C’est capital. Au moment où ils les achètent, des espaces de type garages ou buanderies sont disponibles en rez-de-chaussée/jardin (surtout à Saint-Brieuc). Ils projettent tout de suite, quand ce n’est pas déjà fait, d’investir ce premier niveau, auparavant affecté à d’autres usages que l’habitation qui se situait à l’étage. Autre avantage : il n’y a quasiment jamais de structure porteuse dans le découpage intérieur. Enfin, elles sont moches, mais pas dégradées : elles ont été entretenues un minimum, même si elles ne sont plus au goût du jour.

LR : Ce sont des maisons très plastiques. Elles permettent une grande expression de soi. Nos ménages achètent une enveloppe  complètement mutable, à l’intérieur comme à l’extérieur : « c’est un cube », ai-je entendu !

VH : Mais, par comparaison avec des rénovations de bâtis anciens, elles ne nécessitent pas, a priori, de travaux démesurés. S’y projeter n’est pas une montagne insurmontable à gravir.

LR : Ce n’est pas un parc patrimonial : les travaux ne sont pas contraints par des normes de type ABF (Architecte des bâtiments de France), ce qui simplifie a priori les choses. Par ailleurs, ce « moche » peut être intéressant. Certains parcs, en particulier sur
Colomiers, deviennent à la mode. Les nouveaux propriétaires envisagent de conserver des matériaux, comme les radiateurs en fonte, très prisés, mais aussi certaines formes d’architecture : la modénature. Une rosace en verre par exemple, c’est joli, même si ça laisse passer l’air. Ces gros carreaux de verre, c’est moche, mais ça laisse passer la lumière. Chaque maison a une spécificité qui peut paraître en décalage ou obsolète, mais que l’on a tendance à vouloir conserver, comme une signature.

VH : Des carrelages colorés, des ferronneries, des cheminées : tout ce design vieillot, artisanal, de qualité devient à la mode une fois retapé, comme les années 1960 aujourd’hui.

LR : C’est vintage ! Ces pionniers ont l’oeil pour ce qui deviendra à la mode. Mais, surtout, ces maisons ont un jardin, pas un petit jardin, mais pas démesuré non plus. En ville, l’offre est souvent plus étroite en la matière. C’est souvent le jardin qui vient sublimer
la maison elle-même.

VH : Je dirais même que c’est l’objet de leur recherche : une maison avec un jardin !

LR : Autre avantage relevé par les acheteurs : la maison se trouve dans un environnement déjà fabriqué, certes, en mutation, mais « déjà là », on ne redoute pas de surprises quant au paysage. En campagne, qui sait ce qu’un champ voisin peut devenir ? Dans ce péricentre, il y a déjà des constructions, des immeubles, des boutiques : l’environnement ne changera pas de manière trop brutale.

VH : Quand on achète, on sait à quelle sauce on va être mangé.

Comment pense-t-on les travaux ?

VH : La part d’auto-réhabilitation est importante, avec sollicitation des réseaux, des amis, des membres de la famille qui savent faire. Mais beaucoup de choses se font à la « va-comme-je-te-pousse » : ils regardent Pinterest et vont chez Leroy Merlin, comme tout le monde. Ils cherchent l’inspiration, la trouvent chez les copains, comme tout le monde. J’étudie la rénovation de l’habitat depuis
une quinzaine d’années et je n’ai pas vu de spécificités en phase travaux à ces transformations. Cependant, il y a un « droit de repartir de zéro », qui est parfois une obligation quand il s’agit du circuit électrique, obsolète ou hors normes…

LR : … Ou de la plomberie.

VH : C’est une constante : on se débarrasse de la souillure des habitants précédents. Les pièces d’eau et la cuisine sont refaites, pas seulement pour une question de mode, mais d’appropriation.

LR : Puis on réoriente les maisons, à l’origine tournées vers le jardin situé à l’avant de la propriété : elles sont réagencées et s’ouvrent sur le jardin arrière, qui servait avant tout de débarras ou de potager. Il devient une véritable pièce de la maison, LA pièce extérieure de la maison, sur laquelle donnent des pièces de vie communes : l’ancien garage ou la buanderie, transformés en cuisine, salon et salle à manger. Le côté rue prend le rôle de débarras : on inverse, en relevant de quelques centimètres toutefois la clôture, quand le plan local d’urbanisme le permet, pour garder l’intimité du débarras vis-à-vis de la rue ! Cet espace d’accès devient très fonctionnel.

VH : À Saint Brieuc, le règlement d’urbanisme obligeait à construire un garage par logement. Dans les années soixante, où chaque ménage ne possédait qu’une voiture, quand il était équipé, c’était idéal. Mais à partir du moment où ce garage devient la cuisine ou le salon, la voiture reste dans la rue. Et quand une deuxième voiture – voire une troisième quand les enfants passent le permis – est nécessaire au ménage, le report sur l’espace public devient problématique. Non seulement on a du mal à se garer, mais les trottoirs sont encombrés, rendant la rue impraticable pour d’autres usages.

Ces maisons sont entièrement réagencées ?

VH : Oui. Dans les années 1960, les greniers étaient de véritables lieux de stockage, aux volumes à taille humaine, parce que les charpentes étaient de vraies charpentes de charpentiers. Ils deviennent des suites parentales. Ce n’est pas possible, par exemple dans les constructions de type fermettes des années 1980 : tout ce que l’on peut faire dans ces greniers bas de plafond, c’est les isoler.

LR : Même sans extension, les transformations augmentent considérablement la surface habitée. Une partie des espaces, comme le grenier ou le rez-de-jardin, n’étaient pas organisés pour la vie familiale. Ils le deviennent aujourd’hui, parce que techniquement, c’est possible, parce qu’il y a la place, parce qu’on n’en a plus l’usage technique (stockage, chaudière, buanderie). Ces maisons ont un potentiel volumétrique dans des espaces pas organisés à l’origine pour la vie familiale : c’est aussi ce qui les rend désirables.

VH : Elles permettent tout simplement de s’adapter à l’évolution des surfaces habitées : nous sommes passés de vingt mètres carrés par personne à une cinquantaine en l’espace de 40 ans. Les standards, les usages et les normes sociales ont changé. Aujourd’hui, il faut un bureau par adulte, recevoir des clients, une salle de jeux pour les enfants…

LR : … Une chambre par enfant, un dressing… On observe dans de nombreuses habitations une séparation verticale entre l’espace des enfants et celui des parents, avec les pièces et les recoins nécessaires à l’autonomie de chacun à chaque étage. Cela donne deux salles de bains, voire trois, s’il y a une chambre d’amis.

VH : Une maison a deux fonctions contradictoires aujourd’hui : d’abord garantir l’intimité et l’individualité de ceux qui composent la famille, enfants, parents, mais aussi chaque membre du couple, qui aura par exemple son bureau, son coin créatif ou de bricolage ; mais il faut aussi qu’elle offre des espaces de vie commune importants, au-delà du moment du repas qui pouvait être le seul où l’on
se retrouvait auparavant. Or, ces maisons, par leur agencement, permettent de satisfaire les deux.

LR : Elles permettent aussi de satisfaire le grand besoin de socialisation exprimé par les ménages que nous avons rencontrés. Ils font du rez-de-jardin un espace de réception d’amis, voisins et famille. À Toulouse, le boulodrome ou la piscine ne sont pas seulement des objets pour soi mais sur lesquels s’organise une vie de soirées, d’invitations en tous genres : autant d’espaces de socialisation au-delà du cercle familial.

Ces rénovations semblent lourdes : sont-elles l’occasion de revoir son mode de vie, en termes de consommation de ressources, par exemple ?

VH : La question énergétique n’est pas parfaitement prise en compte, mais elle l’est. Aucun ménage n’aurait refait sa toiture sans isoler. Mais la performance n’est pas au rendez-vous, parce qu’ils pensent en termes de confort et d’économies, pas de performance. Du point de vue de certains d’entre eux, l’accompagnement (architecte, contractant général) n’a pas été à la hauteur. La culture sur la thermique du bâtiment est peu développée : une meilleure information rendrait ces travaux plus efficaces. Cependant, en agrandissant les espaces de vie, on augmente fatalement l’énergie consommée : on est loin de la sobriété. Par ailleurs, il est une question à côté de laquelle ces travaux passent totalement : celle de la ressource en eau. Les gens ont globalement conscience qu’il
faut isoler et faire attention à la performance des systèmes pour le confort thermique, mais l’eau est un impensé, en dehors de la récupération d’eau de pluie pour le jardin. Or, les enjeux vont bien au-delà. Ces rénovations sont l’occasion de faire ou refaire entièrement des pièces d’eau (cuisines, salles de bains). Aujourd’hui, la récupération et le recyclage des eaux grises bénéficient de technologies matures. Rendez-vous raté. Pourtant, la question de la raréfaction de la ressource en eau est un sujet prégnant qui va devenir urgent.

Par ailleurs, la démarche ZAN [Zéro artificialisation nette en 2050] établie par la loi Climat et Résilience [2021] classe les jardins pavillonnaires en zones artificialisées, alors que de nombreux chercheurs y voient un potentiel de biodiversité que les collectivités locales ignorent et ne valorisent donc pas. Les vues aériennes de ces quartiers montrent l’importance de la végétation au coeur des îlots, ce qui ne transparaît pas au ras du sol : à l’étage de ces maisons, la vue est verdoyante. De leur côté, les ménages veulent bien faire, mais ne connaissent ni les pratiques favorables et défavorables à la biodiversité au jardin ni l’importance des bons gestes,
même à leur niveau : ils ont besoin d’informations et de sensibilisation.

LR : Les jardins sont riches, même s’ils sont légèrement artificialisés. Les ménages apprécient qu’il y ait des arbres et des plantes. Ils en conservent le rôle de réassurance, l’ambiance particulière qu’ils offrent. La crise sanitaire a montré l’importance du jardin pour soi, mais aussi celle de la proximité de jardins dans le quartier, de l’accès à la végétalité et au vivant. Leur présence rend le péricentre désirable, plus désirable que la campagne, ce qui répond à une volonté de contrecarrer l’exode urbain vers le milieu rural.

C’est un apprentissage à faire de la part des ménages et des acteurs publics ?

LR : Oui. Cette question des jardins pavillonnaires est un impensé dans les documents de planification, en termes d’équilibres urbains, de potentiels de trames vertes et bleues privatives…

VH : … De corridors écologiques, y compris les arrières de jardins, les îlots intérieurs des quartiers, mais aussi leur tissage avec les espaces publics.

LR : Il faudrait les envisager comme des cités-jardins de demain : leur potentiel urbanistique n’est pas négligeable. La puissance publique devrait les accompagner à faire mieux sur les circulations, les ouvertures de jardins, des jeux de coutures, etc. Mais cela nécessite de les regarder dans la dentelle, d’engager un urbanisme du soin.

Qu’en est-il de la confrontation entre le rêve et la réalité pour ces familles réenchanteresses ? Sont-elles satisfaites de leur choix ?

VH : Nous n’avons pas rencontré de familles ayant déchanté, ni regrettant leur installation, même si l’environnement n’a pas toujours offert tout son potentiel, en termes, par exemple, de commerces spécialisés ou de vie sociale, mais aussi d’alternatives à l’automobile. « On ne pensait pas autant utiliser la voiture », nous a-t-on dit, même si en choisissant de venir habiter dans ces quartiers urbains, les ménages cherchent d’abord à faciliter des déplacements automobiles auxquels ils ne renoncent que marginalement.

LR : Ces quartiers sont peu ou pas accompagnés vers un autrement de l’automobile. Ils offrent pourtant des venelles et des chemins, hélas peu entretenus et valorisés. Ils peuvent être des supports agréables pour la marche, que ce soit en leur sein ou pour rejoindre les destinations du quotidien : école, arrêt de bus, station de métro, commerces de proximité. Globalement, ces quartiers sont dans l’angle mort des politiques publiques, ce que regrettent les habitants. Dans les zones tendues d’un point de vue foncier, comme autour de Toulouse, ils appréhendent une densification non maîtrisée qui n’est pas accompagnée par la puissance publique. Des maisons sont rachetées les unes après les autres par un promoteur qui construit à leur place un immeuble de quatre ou six étages. Les habitants regrettent que cela ne se fasse pas avec eux, que les modes de vie existants ne soient pas pris en compte. Ils acceptent la densification, mais préféreraient qu’elle se déroule dans une logique autre que purement marchande. Il ne s’agit pas d’une opposition frontale, mais d’une sensation de laisser-faire qu’ils redoutent. Et ils ont raison : dans les métropoles dynamiques,
le pavillonnaire est principalement pensé comme un espace de foncier potentiel. C’est un enjeu important pour l’action publique, les urbanistes et les élus : attention à ne pas trop minéraliser, densifier, verticaliser l’habitat dans le péricentre, au risque de fragiliser des équilibres précaires.

VH : Avec la logique du zéro artificialisation et la doxa de la densification, nous avons l’impression que l’on peut voir disparaître ces maisons sans regret, d’autant que c’est un parc banal, ordinaire, qui n’a pas de valeur patrimoniale. Mais il a une valeur d’usage : il faut regarder cet usage, le comprendre pour peut-être densifier avec et non contre lui.

L’ouvrage Apprendre à habiter est disponible sur ce site dans son intégralité.

Pour accéder aux contenus complets de la recherche « Ré-enchanter le pavillonnaire urbain des années 1950-1970 » réalisée en partenariat avec l’ADEME.